Переуступке прав требования родственнику

Предлагаем рассмотреть тему: "Переуступке прав требования родственнику" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Энциклопедия решений. Цена уступаемого права (требования) по договору цессии

Цена уступаемого права (требования) по договору цессии

Исполнение любого гражданско-правового договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). При этом договор, поскольку его условия определяются по усмотрению сторон, может и не предусматривать цену, кроме случаев, когда наличие в договоре условия о цене обязательно в силу требования закона или иных правовых актов (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Однако договор во всяком случае предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Сказанное имеет отношение и к договору цессии. Закон не называет цену как существенное условие этого вида договора (ст. ст. 382 — 390, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Следовательно, если в договоре цессии цена уступаемого права (требования) не указана, и договор не содержит условий, позволяющих ее определить, цена должна быть определена по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Судебная практика при взыскании суммы оплаты по гражданско-правовому договору любого вида, в том числе и по договору цессии, исходит из того, что наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной (п. 54 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, постановление ФАС Уральского округа от 24.12.2009 N Ф09-10429/09-С3). При этом отсутствие со стороны цедента обоснованного расчета цены договора при рассмотрении спора судом нередко влечет за собой отказ в удовлетворении его требования о взыскании задолженности за уступленное право (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.08.2008 N Ф04-4526/2008(10071-А46-39)).

Вместе с тем существенным помимо прочего признается условие договора, относительно которого по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поэтому, если в связи с заключением договора одна из сторон заявит о необходимости согласования какого-либо условия, это означает, что такое условие является существенным, то есть таким условием, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным. Сказанное имеет отношение и к условию о цене договора, в том числе цессии. Если в ходе переговоров по вопросу о заключении договора цессии цедент или цессионарий предложит условие о цене или заявит о необходимости ее согласовать, договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют цену договора или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Следует заметить, что законодательство не связывает цену уступаемого права по договору цессии с размером обязательства, право (требование) по которому уступается (например, с суммой долга по денежному обязательству). В частности, цена передаваемого права может быть как меньше, так и больше размера уступаемого обязательства. На действительность сделки, равно как и на обязанность цессионария оплатить цеденту вознаграждение за уступленное право в размере, предусмотренном договором, это не влияет (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2012 N Ф02-1866/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2008 N Ф08-1755/2008, Пятнадцатого ААС от 03.10.2012 N 15АП-10707/12).

Сказанное имеет значение и в том аспекте, что отсутствие в договоре условий, позволяющих определить цену уступаемого права, еще не дает оснований для вывода о том, что эта цена должна соответствовать размеру обязательства, право (требование) по которому уступается (постановление Восьмого ААС от 02.04.2012 N 08АП-711/12).

Необходимо также иметь в виду, что, если цедент и цессионарий являются коммерческими организациями, уступка требования может быть только возмездной, поскольку безвозмездная уступка права требования подпадает под определение договора дарения, данное в п. 1 ст. 572 ГК РФ, а дарение между коммерческими организациями согласно пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ запрещено. В этом случае имеются правовые основания для признания договора цессии недействительным как нарушающего требования закона (ст. 168, пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ)*(1). Основания для вывода о недействительности заключенного между коммерческими организациями договора цессии как сделки дарения могут иметь место и в случае, когда цена в договоре указана, но она явно не соответствует рыночной стоимости уступаемого требования. Заметим, что в спорной ситуации такой вывод со стороны суда может последовать только в связи с оценкой конкретных обстоятельств (см. определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 02.12.2015 N 305-ЭС15-5505).

Судебная практика в спорах по договорам цессии исходит из того, что соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее недействительной как сделки дарения между коммерческими организациями (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

При этом для признания договора цессии возмездным не обязательно, чтобы вознаграждение за уступку права было уплачено цеденту именно в денежной форме. В частности, передаваемое право может быть оплачено путем погашения долга цедента перед цессионарием по другому обязательству, то есть, в порядке зачета встречных требований (ст. 410 ГК РФ, см. постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2009 N Ф09-1807/09-С5).

*(1) При рассмотрении споров по сделкам, совершенным до 01.09.2013, судебная практика исходила из того, что сделки, указанные в ст. 168 ГК РФ, являются ничтожными, то есть, недействительными независимо от признания их таковыми судом. С 01.09.2013 вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ (далее — Закон N 100-ФЗ), который внес изменения в ряд положений ГК РФ, в том числе в статью 168. Новая редакция ст. 168 ГК РФ предусматривает, что по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иных нормативных правовых актов, является оспоримой и квалифицируется как ничтожная лишь в случае, если она посягает на публичный порядок или нарушает права и законные интересы третьих лиц. Пункт 6 ст. 3 Закона N 100-ФЗ предусматривает, что нормы ГК РФ в редакции этого федерального закона об основаниях и о последствиях недействительности сделок (в том числе статья 168) применяются к сделкам, совершенным после дня его вступления в силу. В связи с этим по сделкам, совершенным после 01.09.2013, суд при рассмотрении требований о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности ничтожной сделки, основанных на ст. 168 ГК РФ, будет оценивать спорную сделку с точки зрения критериев квалификации ее как ничтожной либо как оспоримой.

Читайте так же:  Персональные данные перечень закон

Источник: http://base.garant.ru/58074679/

Примерная форма договора переуступки права требования (вторичной цессии) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Договор переуступки права требования (вторичной цессии)

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование юридического лица ], именуемое в дальнейшем «Первоначальный цессионарий», в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], с одной стороны и

[ Полное наименование юридического лица ], именуемое в дальнейшем «Новый цессионарий», в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Первоначальный цессионарий уступает, а Новый цессионарий принимает право требования по договору [ наименование и предмет договора ] N [ значение ] от [ число, месяц, год ] к [ наименование должника ] (далее по тексту — Должник).

2. Право требования, указанное в пункте 1 настоящего договора, возникло у Первоначального цессионария по договору уступки права требования (цессии), заключенному с [ наименование кредитора ] [ число, месяц, год ].

3. Сумма требований Первоначального цессионария к Должнику на [ число, месяц, год ] года составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей:

основной долг — [ сумма цифрами и прописью ] рублей;

неустойка за просрочку оплаты — [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

4. Право Первоначального цессионария переходит к Новому цессионарию в момент заключения настоящего договора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности к Новому цессионарию переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

5. Первоначальный цессионарий гарантирует Новому цессионарию действительность и наличие всех прав, которые уступает по настоящему договору.

6. За уступку права требования по настоящему договору Новый цессионарий выплачивает Первоначальному цессионарию вознаграждение в размере [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

Вознаграждение выплачивается Новым цессионарием единовременно в [ значение ]-дневный срок с момента заключения настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Первоначального цессионария.

7. Первоначальный цессионарий обязан:

— в [ значение ]-дневный срок с момента заключения настоящего договора по акту приема-передачи передать Новому цессионарию документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования;

— сообщить при передаче документов Новому цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Новым цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств;

— передать Новому цессионарию все полученное от [ наименование кредитора ] и Должника в счет уступленного требования.

8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

9. Первоначальный цессионарий отвечает перед Новым цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования Должником.

10. За несвоевременное внесение вознаграждения Новый цессионарий выплачивает Первоначальному цессионарию неустойку в размере [ значение ] % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

11. За нарушение сроков передачи документов, указанных в пункте 7 настоящего договора, или умышленное затягивание подписания акта приема-передачи Первоначальный цессионарий выплачивает Новому цессионарию штраф в размере [ значение ] % от договорной суммы.

12. [ Первоначальный цессионарий/Новый цессионарий ] в [ значение ]-дневный срок с момента заключения настоящего договора письменно уведомляет Должника о состоявшемся переходе прав к Новому цессионарию.

13. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения ими своих обязательств.

ГАРАНТ:

Примечание. В соответствии со статьей 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

14. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

15. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон.

Источник: http://base.garant.ru/55725155/

Переуступка прав: особенности сделок

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Читайте так же:  Момент возникновения права собственности на квартиру

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Процедура переуступки квартиры в новостройке — что это такое, как проходит сделка?

Переуступка прав собственности – распространённая схема продажи недвижимости. Важно разобраться в нюансах этой процедуры, чтобы не пострадать от недобросовестных партнеров.

Переход права собственности на объект недвижимости — что это такое?

Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.

Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.

Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).
Читайте так же:  Эрделевский моральный вред

Условно разделить на два вида:

  1. договор долевого участия (ДДУ);
  2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Видео (кликните для воспроизведения).

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем. Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса. Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Когда используется такая форма сделки?

По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:
  • Получение прибыли инвестором.
  • Получение наследства. Наследник может решить продать перешедшее ему имущество. Если это долевая собственность в строящемся доме, то ему придётся прибегнуть к процессу переуступки прав.

Кто выступает в роли продавца?

  • Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
  • Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
  • Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
  • Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.

Порядок покупки жилплощади

  1. Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
  • Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
  • Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
  • Акт взаимозачёта требований.
  • Согласие супруга на заключение сделки.
  • Акт передачи документов от продавца к покупателю.
  • Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор. Договор должен содержать:
    • персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
    • сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
    • сведения о договоре, дающем право требования;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок расчетов.
  • Передача денег. Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.
  • Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
  • Оплата налога на прибыль продавцом.
    • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по переуступке прав
    • Скачать образец договора купли-продажи квартиры по переуступке прав

    На что обратить внимание перед сделкой?

    • Оформить договор переуступки прав можно только на этапе строительства. После подписания акта приёма-передачи сделку совершить невозможно.
    • Продавец должен гарантировать юридическую чистоту. Необходимо проверить, что квартира не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица и нет судебного спора.
    • Покупая долевую собственность в несданном доме, следует уточнить причину продажи. Главный риск для покупателя – в том, что продаётся квартира в связи с нарушением обещанных сроков сдачи. В данном случае вся ответственность ложится на приобретателя прав: перед заключением сделки следует убедиться в надёжности застройщика и в том, что все сроки строительства совпадают с проектной декларацией объекта.

    Плюсы для продавца

    • Получение прибыли. Это основное преимущество. На этапе «котлована» объект имеет наиболее выгодную стоимость. Продавая квартиру на заключительной стадии строительства можно заработать порядка 40%.
    • Возможность не потерять деньги в случае непредвиденных обстоятельств. Не всегда продавец прибегает к такой процедуре из-за жажды наживы. Собственник может оказаться в ситуации, когда потребность в объекте не только пропадёт, но и понадобятся деньги (например, в случае переезда). В такой ситуации разрешенная законом переуступка прав – отличная возможность не потерять свои деньги.
    • Вернуть деньги при наличии ипотеки. Если собственник не имеет возможности выплачивать ипотеку, то продажа квартиры по переуступке прав – отличный выход. Продав объект даже с небольшой наценкой к первоначальной стоимости, можно сразу же закрыть долг.

    Плюсы для покупателя

    • Денежная выгода. Если речь идёт о популярных объектах недвижимости, квартиры расходятся ещё на этапе закладки фундамента. Таким образом, приобретая жильё по переуступке, покупатель имеет возможность сэкономить – после сдачи объекта, его стоимость значительно увеличится.
    • Отсутствие необходимости ждать заселения. Как правило, от начала продаж строящегося объекта до его сдачи проходит от года до нескольких лет. Приобретая право на долю перед сдачей дома, покупатель убивает сразу двух зайцев: платит меньше чем за готовый объект, при этом, не ожидая заселения годами.

    Подводные камни и сложности для приобретающего право собственности

    • Нарушения сроков застройки. Проверить благонадёжность компании-застройщика – ключевая задача покупателя. Он имеет право запросить все документы у продавца.
    • Потеря части оплаченной суммы. В случае приобретения прав по ДДУ, следует помнить: если ДДУ расторгается по инициативе застройщика, то конечный покупатель получит только начальную стоимость квартиры (которая указана в ДДУ), а не ту сумму, которую он заплатил при переуступке прав.
    • Признание сделки недействительной. Это возможно в случае, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки. Или если застройщик не был уведомлен о переходе прав требования.
    • Двойная переуступка прав. Этот риск касается договора в рамках предварительного соглашения по купле-продаже. Из-за отсутствия необходимости регистрировать сделку, продавец имеет возможность переуступить права несколько раз.
    • Классические риски при покупке квартиры. Речь прежде всего идёт о наличии юридических обременений (например, несовершеннолетние собственники).

    Налоги

    Несмотря на ряд юридических особенностей, сделка по переуступке прав является процедурой с недвижимостью, которая приносит денежную прибыль. Поэтому, как и с любой прибыли, продавец обязан заплатить подоходный налог. В России он составляет 13% и платится с суммы чистого дохода.

    Оформление «задним» числом

    Это довольно рискованная процедура с юридической точки зрения. Необходимость в оформлении сделки «задним» числом может возникнуть в случае, когда строящийся дом уже посетила Государственная Комиссия (то есть объект находится в процессе сдачи), но продавец продаёт свою долю на основании договора долевого участия.

    Читайте так же:  Гласность судебного разбирательства принцип правосудия

    Самым важным момент является наличие у продавца Акта приёма-передачи квартиры. Если Акт уже было подписан, то сделка невозможна. Если квартира ещё не принята владельцем, возможна следующая схема:

    1. Договор подписывается «задним числом» при оплате текущей датой.
    2. Покупатель оплачивает квартиру.
    3. Сделка регистрируется.
    4. Новый владелец подписывает Акт приёма-передачи.

    У такой схемы есть один риск: в случае, если по каким-то причинам сделку придётся отменять, покупатель получит только ту сумму, которая была указана в договоре.

    Процедура между родственниками

    Как сделать уступку прав собственности на жилое помещение в строящемся доме между родственниками? Любую передачу недвижимости между родственниками на безвозмездной основе называют процедурой дарения.

    С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки , так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры. В остальном же процедура имеет классическую схему.

    Приобретение квартиры по переуступке прав может принести выгоду как покупателю, так и продавцу. Обе стороны могут максимально снизить свои риски, если заранее ознакомятся с процедурой проведения сделки и подойдут к ней со всей ответственностью.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источник: http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst

    Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке. Образец документа

    Переуступка прав собственности – это процедура, при которой права требования на объект недвижимости передаются другому физическому или юридическому лицу на возмездной основе. Договор переуступки (цессия) может быть заключен при условии, что здание еще не введено в эксплуатацию, т.е. акт приема-передачи между дольщиком и строительной компанией не подписан.

    Фактически, при такой сделке дольщик передает свои права и обязанности (в соответствии с ДДУ) покупателю за определенную плату. Основой правовой базы, регулирующей такие сделки, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

    Основные моменты

    Главная особенность – возможность передачи прав и обязанностей от продавца к покупателю в рамках тех условий, которые обозначены в изначальном договоре долевого участия, заключенном между строительной компанией и дольщиком.

    Существенными условиями договора по уступке прав являются:

    1. Подробное описание отчуждаемого объекта недвижимости.
    2. Перечень прилагаемых документов, которые нужны для признания сделки действительной.

    Договор можно оформить только в том случае, если все долговые обязательства перед застройщиком погашены, либо дополнительно заключается соглашение о переводе оставшейся задолженности на покупателя. Если используется второй вариант – в сделке в роли участника должен быть указан сам застройщик.

    В договоре должна быть полностью указана сумма сделки (цифрами и прописью), а также отдельно выделена прибыль продавца. Цессия в обязательном порядке должна содержать разделы:

    1. Подробное описание приобретаемого объекта и его технические характеристики.
    2. Цена и порядок расчетов между участниками.
    3. Права и обязанности сторон.
    4. Ответственность участников.
    5. Дата и место подписания соглашения.
    6. Подписи сторон.
    • Скачать бланк договора переуступки права требования на квартиру в новостройке
    • Скачать образец договора уступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

    На первом этапе гражданин, выступающий в сделке покупателем квартиры в строящемся доме, должен проверить наличие и подлинность всех необходимых документов от строительной компании:

    • Разрешение на ведение работ.
    • Учредительные документы компании.
    • Правоустанавливающие документы на землю.
    • Проектная декларация.
    • Обязательство по срокам введения объекта в эксплуатацию.

    Порядок оформления

    1. Подготовительный этап сделки. В это время дольщик (владелец на текущий момент) обязан уведомить застройщика о намерении передать права на квартиру в новостройке третьему лицу.
    2. Проверка документов, подтверждающих отсутствие долговых обязательств перед застройщиком (можно запросить у строительной компании).
    3. Получить разрешение банка на продажу квартиры (если при покупке были использованы заемные средства).
    4. Если продавец состоит в законном браке, то следует получить письменное согласие на продажу от супруги/супруга и заверить его у нотариуса.
    5. Заключение договора.
    6. Последний этап – государственная регистрация цессии. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или в одно из отделений МФЦ.

    Документы для заключения

    • Паспорта всех участников сделки (оригиналы и копии).
    • Квитанция об уплате государственной пошлины ( 2000 рублей. Потребуется предоставить оригинал и 2 копии документа).
    • Зарегистрированный договор долевого участия, (оригинал).
    • Договор цессии (в 4 экземплярах).
    • Заверенное нотариусом согласие второго из супругов на сделку (при условии что продавец состоит в официальном браке). Оригинал документа и его копия.
    • Согласие органов опеки и попечительства – том случае, если одним из владельцев объекта недвижимости является несовершеннолетний гражданин, либо собственник квартиры был в официальном порядке признан недееспособным (потребуется оригинал документа и его копия).
    • Согласие строительной компании на продажу прав требования.

    Сделки, предусматривающие продажу прав требования по договору долевого участия, встречаются гораздо реже стандартных, оформляемых прямой продажей и содержат множество нюансов и подводных камней. Для того чтобы минимизировать риски и избежать незапланированных трат покупателю нужно тщательно проверить предоставляемые продавцом документы и принять взвешенное решение.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источник: http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/dog-pereystupka/dog-pereust-obr

    Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

    Что такое переуступка?

    В том случае, если вы официально выступаете в роли участника строительства многоквартирного здания, а также предъявляете требования на получение обособленного жилого помещения в нем, это значит, что вы вправе реализовать свои квадратные метры, существующие пока что только в проекте.

    Такого рода сделку допустимо заключить исключительно с помощью специального документа — соглашения цессии .

    Такое гражданское право отчетливо представлено в нормативно-правовом документе, регламентирующем все процедуры долевого участия (ФЗ №214) и в Гражданском кодексе РФ.

    Благодаря соглашению цессии можно реализовывать не сами объекты недвижимости либо же определенное имущество, а исключительно права на них, поскольку самой жилплощади в возводящемся строении пока что нет.

    Представленные сделки допустимо реализовывать исключительно до того момента времени, пока не будет подписан акт приема-передачи жилой квартиры.

    Тогда как после этого недвижимость можно продавать в обыкновенном порядке.

    Процедура оформления соглашения цессии допустима исключительно при условии, что в ДДУ не запрещается реализовывать права требования.

    Специфика сделки

    В числе нюансов можно выделить:

    Выплата задолженности по общему решению дольщика, девелопера во время подписания соглашения об участии в возведении многоквартирного здания, детерминируется возможность реализации:
    • с переводом остатка задолженности на нового собственника;
    • исключительно по факту перечисления совокупной цены будущей жилплощади.
    Читайте так же:  Неявка в суд свидетеля по гражданскому делу

    В том случае, если по закону разрешено перевести остаток долга на нового владельца недвижимости, к нему также перейдет текущее расписание оплат, сумма платежа.

    Процедура регистрации переуступки прав по ДДУ Основное условие для подписания соглашения цессии — гос регистрация документа в Росреестре . А значит, не пройдя такую процедуру, все документы, подписанные вами определяются как незаконные Цессия согласно законодательству РФ реализация недостроенной жилплощади считается допустимой исключительно посредством цессии

    Законодательная регламентация

    Основными законами, которые регулируют данные правовые вопросы, являются:

    Федеральный Закон № 214 «О долевом участии регламентирует процедуру перевода задолженности на нового собственника, а также в целом процедуру выплаты долга
    Гражданский кодекс РФ устанавливает, что в случае необходимости реализации своего права требования на проектируемую жилплощадь дольщик обязуется:
    1. Если выплата паевого участия осуществляется по частям (существует график погашения долга, установлена конкретная сумма выплат), нужно изначально получить согласие от строительного предприятия для перевода остатка долга на нового собственника недвижимости.
    2. Известить фирму- девелопера , получить от нее разрешительную документацию в письменном виде на такого рода сделку.

    Порядок переуступки прав по договору долевого участия

    Заключение предварительного соглашения

    В процессе оформления цессии допустимым является составление предварительного соглашения. Это документ, в котором каждая сторона согласовывает базовые положения.

    В данном соглашении стоит описать:

    Краткую характеристику передаваемой жилплощади ее цену, технические параметры, совокупную площадь и прочее
    Величину аванса который передается продавцу от покупателя
    Дата, когда была выполнена полная выплата по соглашению цессии осуществляется исключительно по факту проведения госрегистрации сделки;
    ответственность двух сторон в частности, если не будет подписан основной договор из-за оплошности продавца, аванс должен быть своевременно возвращен покупателю и прочее

    По факту заключения сделки новый собственник проектируемой недвижимости жилого типа приобретает все обязанности, права дольщика.

    В случае, если цена жилплощади выплачивалась по частям, это значит, что новый владелец так само обязуется по графику оплат перечислять оставшийся долг.

    К дольщику могут применяться санкции при условии досрочного расторжения соглашения паевого участия.

    Как правило, в подобных документах девелоперы указывают ответственность вкладчика в случае выхода из участия, применяемые штрафные меры.

    Что значит долевое участие при покупке квартиры, читайте тут.

    В частности, 10% от уже инвестированной суммы дольщик не получает.

    Переуступка прав между родственниками

    В основном, переуступка прав требования реализуется между близкими родственниками.

    К примеру, супруги вступили в паевое строительство в тот период, когда их ребенок учился в ВУЗе . После того, как он трудоустроился, ребенок получает финансовую ответственность за данную будущую недвижимость.

    По ипотеке

    По закону можно оформить соглашение цессии в кредит.

    И все же, чтобы это сделать потребуется согласие хозяина, а также предприятия-застройщика.

    Особенности процедуры:

    • В случае приобретения строящегося жилого помещения в кредит ставка процента в любом случае будет более высокой до момента ввода жилого строения в эксплуатацию;
    • Проценты по ссуде перечисляются до момента регистрации права собственности (оформление акта приема-передачи).

    Иначе говоря переплата по ипотечному кредиту на жилплощадь, которая пребывает на этапе строительства, купленная по соглашению цессии , в целом может быть более значительной, нежели в случае приобретения уже готовой недвижимости.

    Порядок оформления

    Подписать соглашение цессии допустимо исключительно при условии, что предустановленная денежная сумма за жилплощадь уже была перечислена вкладчиком.

    Однако если дольщик заключил ДДУ , при этом не перечислил ни одной оплаты за будущую недвижимость, реализовать личное право требования он не в силах. Такие действия детерминируются как мошенничество.

    Для выкупа данного права у вкладчика нужно:

    Выполнить процедуру проверки разрешительных, лицензионных документов у девелопера ;
    Перепроверить документацию вкладчика на участие в строительстве необходимо сделать соответствующий запрос в Росреестре (в частности, ДДУ в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию );
    Оформить у девелопера документ о состоянии действующей задолженности вкладчика;
    Добиться согласия от строительного предприятия на реализацию сделки по соглашению цессии ;
    В случае, если вкладчик пребывает в официальном браке он должен также представить согласие супруга, заверенное нотариусом.

    Только после таких процедур разрешается подписание документа.

    Затем реализуется госрегистрация сделки с жилплощадью (порядка десяти рабочих дней), после этого выполняются финансовые калькуляции посредством банковской ячейки.

    Какие официальные документы необходимы

    В процессе оформления цессии нужно предъявить такие бумаги:

    • ДДУ (оригинал, копия), при этом обязательное условие — госрегистрация данного соглашения в структурах Росреестра ;
    • Удостоверения личности покупателя и продавца;
    • В случае, если стороны соглашения цессии состоят в официальном браке, обязательно нужно предъявить документальное согласие второго супруга на реализацию сделки (нотариально заверенное);
    • Выписка из ЕГРП , подтверждающая факт госрегистрации ДДУ , отсутствие разного рода закладных, обременений на недвижимом объекте;
    • Платежные документы, удостоверяющие затраты вкладчика на покупку проектируемой недвижимости в возводящемся строении.

    Образец соглашения

    В документе должны быть представлены:

    Сведения о строительной фирме обязанности, права двух сторон;
    Данные о первом вкладчике, о втором которые приобретают право требования по соглашению цессии
    Характеристика жилого помещения технические параметры, количество комнат, этажность, совокупная площадь, цена и прочее;
    Дата окончательного финансового расчета по соглашению переуступки вспомогательная информация, предъявляемая по требованию сторон.

    Во время заключения договора стороны проставляют личные подписи, а также дату реализации сделки.

    Для чего необходим акт приема-передачи

    По факту подписания договора строительство осуществляется согласно составленному графику.

    В согласованный день новый хозяин недвижимости приходит на осмотр готовой жилплощади, по факту оценки подписывает акт приема-передачи.

    Таким образом он официально приобретает право собственности на квартиру.

    Выплата налога

    Согласно действующему налоговому кодексу РФ в состав базы налогообложения входит вся выручка налогоплательщика, приобретенные им средства и в натуральном, и в денежном эквиваленте.

    Реализация личного права требования третьим особам по факту детерминируется как приобретение прибыли.

    Об отмене долевого участия в строительстве 2019 году смотрите статью: отмена долевого участия.

    А значит, бывший вкладчик обязуется выплатить НДФЛ от совокупной цены сделки.

    Видео: Что такое переуступка прав по договору долевого участия:

    Похожие материалы:

    Комментарии Отменить ответ

    Рейтинг записей


    Топ-10 лучших агентств недвижимости Омска


    Как правильно брать ипотеку


    Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества


    Топ-10 лучших агентств недвижимости Петрозаводска
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

    Переуступке прав требования родственнику
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here