Паевой взнос недвижимостью

Предлагаем рассмотреть тему: "Паевой взнос недвижимостью" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Паевой фонд недвижимости — что это такое? Виды, доходность. Как стать пайщиком?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в инвестиционный фонд недвижимости в России или за рубежом, и получать доход за счет доверительного управления . Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счет широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов.

Что такое инвестиционный фонд недвижимости?

Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.

В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.

Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.

Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.

Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.

Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:

  • аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
  • оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
  • регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
  • депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.

Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.

Доходность ПИФов недвижимости

Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.

К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.

Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте .

Субъекты ПИФов недвижимости

В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:

  • жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
  • коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
  • земельные участки (с постройками и без них);
  • недостроенные объекты;
  • реконструируемая недвижимость.

Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.

Виды паевых фондов недвижимости

В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:

  • строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
  • девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
  • земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
  • рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
  • смешанные – совмещают 2-3 направления.

Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF . Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.

Как стать пайщиком фонда недвижимости?

В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости . Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.

Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.

Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:

  • на стадии формирования – большинство фондов недвижимости позволяют войти в свой капитал только таким образом;
  • во время выпуска дополнительных паев , что происходит крайне редко и, как правило, паи продаются уже действующим вкладчикам;
  • на вторичном рынке – малая часть ПИФов недвижимости обращается на Московской бирже (как правило, на внебиржевой секции).

Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене.

Читайте так же:  Защита прав потребителей неустойка застройщика

Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?

Плюсы

В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:

  • не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
  • нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
  • более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
  • возможность распределить риски между несколькими фондами;
  • некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.

Минусы

Но придется учитывать и минусы:

  • сложно стать пайщиком;
  • низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
  • длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
  • доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
  • достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
  • не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.

Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы : это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.

Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT .

Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН

Зарубежные Real Estate Investment Trust ( REIT ) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.

Имеется 3 основных типа REIT :

  • рентные – основной доход фонд получает за счет сдачи в аренду собственного имущества (в числе активов может находится что угодно – от жилых комплексов и отелей до промышленных площадей и торговых комплексов);
  • ипотечные – вкладывают в закладные на недвижимость (т.е. фонд не приобретает недвижимость, а инвестирует в ценные бумаги);
  • гибридные – совмещают оба типа.

По сравнению с российскими закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов сравнительно невелика – в среднем от 20 до 50 долларов.

Еще один плюс – подавляющее большинство REIT платят ежемесячные дивиденды , например, Realty Income , Global Net Lease , LTC Properties Inc ., Gladstone Commercial . Для начинающего инвестора это – отличный вариант.

Заключение

Таким образом, паевые фонды недвижимости предназначены для долгосрочного сохранения средств. Выйти из такого фонда досрочно непросто, а иногда просто невозможно. Стать пайщиком в подавляющем числе случаев можно только на этапе формирования ПИФа. Бумаги закрытых фондов не обращаются на бирже. Доходность таких инструментов слабо прогнозируема, но в целом выше среднерыночной на 5-10 процентных пункта. Из-за высокого порога входа и непрозрачности управления начинающему инвестору лучше выбрать альтернативу: зарубежные REIT . Акции REIT обращаются на бирже, а компании платят ежемесячные дивиденды.

Источник: http://internetboss.ru/paevoy-fond-nedvigimosty/

ПИФы Недвижимости — исследование

Цель данной статьи — понять что из себя представляют ПИФы недвижимости, и стоит ли их покупать.

Что это за инструмент?

ПИФ недвижимости — паевой инвестиционный фонд, инвестирующий в недвижимость. Абсолютно все фонды недвижимости — закрытого типа. Это означает, что купленные паи можно сдать в управляющую компанию только в конце срока действия фонда — тогда как отрытые пифы можно сдать обратно в УК и забрать деньги в любой момент. Тем не менее, законом не запрещено продавать паи на вторичном рынке, и некоторые фонды обращаются на бирже (с ликвидностью там правда очень большие проблемы). Минимальный срок жизни закрытого ПИФа — три года.

Порог входа может быть небольшим, например — 10 тыс. рублей за пай, но минимальная сумма инвестирования в большинстве фондов находится в пределах от 300 тыс. до 1 млн. рублей. Также хотелось бы сказать о том, что большая часть паев реализуется на этапе формировании ПИФа, посмотреть список формирующихся фондов можно здесь: http://nlu.ru/pifs-formir.htm

Во что они инвестируют?

Основной объект инвестиций, естественно, коммерческая и жилая недвижимость, земельные участки. Несколько особенностей: — зарубежная недвижимость может входить в состав ПИФа, если это правильный зарубеж (только в странах входящих в состав ОЭСР)
— если ПИФ — для квалифицированных инвесторов, то недвижимость может брать хоть в Зимбабве
— на недвижимости не должно быть обременений (фонд не может ее закладывать)
— все кроме земли должно быть застраховано не менее чем на 50% от своей стоимости
— можно покупать права аренды недвижимости
— можно покупать квартиры в строящихся домах в рамках 214-ФЗ

Помимо недвижимости, в собственности фонда могут быть:
— денежные средства, в т.ч. валюта
— облигации (РФ и зарубежные)
— другие ПИФы недвижимости или рентные ПИФы
— паи определенных иностранных инвестфондов

Недвижимость и права на нее должны составлять не менее 40% портфеля ПИФа.

Проанализировав активы 10 крупнейших, средних и небольших ПИФов, могу сказать что в основном они все же инвестируют в один конкретный объект или тип объектов (например, второй по размеру фонд — «РВМ Мегаполис» — состоит по сути из одного здания за 11,8 млрд. рублей), и разнообразия типов инструментов в портфеле ожидать не стоит.

Комиссии фондов

УК берут комиссию за управление фондом — на эти 0,25% от среднегодовой стоимости активов и живут (на самом деле комиссия не фиксирована и может отличаться от фонда к фонду). Но расходы фонда не ограничиваются комиссией УК. До 2% (в некоторых фондах и больше) от среднегодовой стоимости активов каждый год уходит на инфраструктуру (специализированному депозитарию, регистратору, аудитору и оценщикам, которые не связаны с УК и обеспечивают надежность ПИФов). Также в правилах указываются длинные списки расходов на управление недвижимостью, возмещаемых за счет имущества фонда, среди них можно выделить:
— расходы на оформление всех сделок по приобретению/продаже недвижимости — расходы на страхование имущества фонда
— расходы на содержание недвижимости и поддержанием их в надлежащем состоянии — расходы на рекламу при продаже недвижимости
— расходы на улучшение объектов недвижимости

Читайте так же:  Основания для кассационного обжалования апк

Максимальная сумма таких расходов определяется правилами фонда. Мне встречались ограничения в 20-25% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Такая структура комиссий определенно будет накладывать значительный негативных отпечаток на доходность. Впрочем, и при других формах инвестирования в недвижимость сопутствующие расходы будут отъедать наши ценные проценты доходности. УК обязаны каждый год раскрывать структуру взимаемых комиссий — и на практике они меньше максимальных комиссий указанных в правилах, при этом довольно сильно варьируются от фонда к фонду, я видел как 0,1%, так и 5% фактически уплаченных расходов за год.

Что там с доходностью?

На 1 января 2017 года было зарегистрировано 564 ПИФа недвижимости, 192 из которых были доступны неквалифицированным инвесторам. Выбор довольно велик, спрос есть — стоимость чистых активов всех ПИФов доступных для неквалифицированных инвесторов составляла 155 млрд рублей. Спрос на первый взгляд логичен — для того, чтобы получить хорошо диверсифицированный портфель недвижимости, особенно коммерческой, требуется вложить очень много миллионов рублей. Если их не обнаружилось, то ПИФ кажется очевидным выбором. А когда кажется, все пересчитать надо. Сейчас мы этим займемся.

Ч тобы адекватно оценить доходность ПИФов недвижимости, нужно понимать как оценивается имущество ПИФа. В случае с акциями все просто — идем на биржу, смотрим котировку. В случае с недвижимостью все сложнее — звоним специальному оценщику, он оценивает. Так как каждый день оценщика вызывать довольно затратно, то законом установлен максимальный срок действия оценки — 6 месяцев. То есть теоретически, стоимость ПИФа может обновляться раз в полгода. На деле это происходит гораздо чаще, так как в собственности фондов находятся несколько объектов недвижимости, а также другие вполне рыночные инструменты. Параноику на заметку — в законе прописано, что владелец пая может запросить копию оценки у УК, и они должны ее предоставить (за стоимость, не превышающую стоимость ее изготовления), на сайтах УК как правила размещаются отчеты об оценке недвижимого имущества их фондов. Вообще, хорошо просмотрев сайт УК можно найти много информации про фонды под ее управлением.

П осмотрим на доходность ПИФов недвижимости в целом за последние 5 лет:


Картина выглядит не слишком впечатляюще, особенно в последние два года.

Взглянем более пристально на то, насколько сильно различается доходность ПИФов недвижимости за 2016 год:

Следует иметь в виду, что эта доходность рассчитана исключительно по СЧА (стоимости чистых активов фонда) и не учитывает возможные периодические выплаты «дивидендов», которые в индустрии фондов называются инвестиционным доходом. Так, например, один из крупнейших ПИФов недвижимости «Сбербанк — Арендный бизнес» показал отрицательную доходность по СЧА в -7,75% за период с 30.06.2016 по 30.06.2017, но при этом выплатил 73,9 тыс. рублей инвестиционного дохода на один пай за это же время, что соответствует доходности в 24,3%. Единой базы по выплатам инвестиционного дохода не существует (по крайней мере, в открытом доступе), так что реальные данные по доходности всей отрасли самостоятельно определить не представляется возможным.

Просто ткнуть пальцем и выбрать фонд, который точно даст положительную доходность — прокатит в 11% случаев. Я не исследовал вопрос выбора ПИФов недвижимости, т.к. для этого нужно хорошо разбираться в самой недвижимости и уметь заранее оценить инвестиционный потенциал конкретных проектов. Как правило, каждый фонд создается под конкретный объект (или тип объектов), что не очень хорошо с точки зрения диверсификации, и требует внимательного изучения в каждом случае.

Не совсем понятно, какой бенчмарк можно использовать для пифов с коммерческой недвидимостью. Если для жилья можно использовать данные госкомстата, то для коммерческой — где взять индекс всего рынка? На этот вопрос я ответа не нашел.

Источник: http://smart-lab.ru/blog/409794.php

Паевой взнос недвижимостью

1.1. приобретение с помощью ПО возможно только тех объектов недвижимости, которые будут на рынке к моменту, когда ПО привлечет в интересах пайщика денежные средства. Поэтому к приобретению заявляются объекты, относительно которых известно, что они будут на рынке;

1.2. привлечение денежных средств возможно по общему правилу для приобретения стандартного жилья в многоквартирных домах (экономического класса), коммерческой недвижимости (площадью не более 100-150 кв.м.), а в перспективе (по решению Совета ПО) и земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

1.3. внесение и погашение паевого взноса пайщиками осуществляется в рублях РФ, в случае привлечения денежных средств в иной валюте, нежели валюта РФ, обязательства исчисляются в соответствии с правилами ст. 317 ГК РФ;

1.4. Внесение паев для получения права на использование средств Фонда привлеченной поддержки для оплаты приобретения объекта в собственность ПО или пайщика (устанавливается кредитором ПО) осуществляется в размере не менее 20 (Двадцати) % стоимости объекта недвижимости (прав долевого строительства). Впоследствии, после надлежащего исполнения условий сбережения паевого взноса, в случае выбора пайщиком к приобретению объекта недвижимости (прав долевого строительства), площадь которого отличается от первоначально заявленного перед приобретением объекта недвижимости (прав долевого строительства) путем полной оплаты соответствующего (-их) договора (-ов) за счет средств Фонда привлеченных средств пайщик и ПО единовременно осуществляют необходимые взаиморасчеты по членскому взносу в связи с участием в Членской Программе (излишне внесенный членский взнос в связи с участием в Членской Программе пайщику не возвращается, недовнесенный членский взнос в связи с участием в Членской Программе подлежит внесению до полной оплаты объекта недвижимости за счет средств ПО);

Читайте так же:  Исковое заявление о возврате прав

1.5. Период рассрочки по возврату паевого взноса не может превышать периода возврата денежных средств Кооперативом кредитору. По общему правилу кредитор ПО лично знакомится с пайщиком, в интеерсах которого ПО привлекает денежные средства.

2. Финансовая нагрузка:

2.1. Вступительный взнос в 3 000 (Три тысячи) рублей для физических лиц и юридических лиц некоммерческих организаций и 30 000 (Тридцать тысяч) рублей для юридических лиц коммерческих организаций, вносится в течение 3-х рабочих дней после принятия Советом ПО положительного решения по заявлению о приеме в ПО;

2.2. Минимальный паевой взнос (гарантирующий права внешних кредиторов потребительского кооператива) в 2 000 (Две тысячи) рублей для пайщиков физических лиц и 20 000 (Двадцать тысяч) рублей для пайщиков юридических лиц. Вносится в течение 3-х рабочих дней после принятия Советом ПО положительного решения по заявлению о приеме в ПО;

2.3. членский взнос в связи с участием в Членской Программе – определен в — 3 (Три) процента от стоимости жилой и приравненной к ней недвижимости, исчисленной в условных денежных единицах (квадратных метрах или сотках) и в 5 (Пять) процентов от стоимости нежилой недвижимости, исчисленной в условных денежных единицах (квадратных метрах или сотках). Взнос вносится единовременно в течение 3-х рабочих дней после принятия Советом ПО положительного решения по заявлению об оформлении участия пайщика в Членской Программе;

Видео (кликните для воспроизведения).

2.4. паевой взнос — размер паевого взноса (пая) члена ПО определяется равным сумме всех (за исключением минимального) внесенных паевых, в т.ч. первоначального, дополнительных, ежемесячных взносов, исчисленных в условных денежных единицах по курсу, устанавливаемому Советом ПО на день платежа; рублевый размер паевого взноса не может быть менее цены соответствующего договора (договоров) о приобретении прав на заявленный объект недвижимости (прав долевого участия). Паевой взнос (за исключением первоначального паевого взноса) вносится равнодолевыми ежемесячными платежами в соответствии с соответствующим Индивидуальным Графиком. С целью сокращения периодов сбережения или рассрочки член ПО имеет право на внесение дополнительных паевых взносов.

2.5. ежемесячный текущий членский взнос составляет 5 (Пять) % от вносимого паевого взноса, исключая минимальный паевой взнос. Подлежит внесению на расчетные счета ПО в банках на территории РФ в составе ежемесячного суммарного платежа до 05 числа каждого календарного месяца, а также одновременно с внесением первоначального и дополнительного паевого взносов;

2.6. членские взносы, уплачиваемые в связи с необходимостью совершения ПО следующих действий:

2.6.1. в связи с привлечением денежных средств в интересах пайщика от кредиторов ПО, в размере 3 (трех) от размера привлекаемых ПО в интересах пайщика денежных средств, вносится единовременно не позднее 7 (Семи) дней с момента принятия решения Советом ПО о привлечении средств в интересах пайщика;

2.6.2. информация и консультирование по подбору, проверке, оформлению объекта в собственность ПО или пайщика (и обременению в пользу ПО ипотекой) определяют размер соответствующего членского взноса в размере 3,5 (Три целых пять десятых) % от фактической стоимости объекта недвижимости (по договору) при простой покупке и 4,5 (Четыре целых пять десятых) % при альтернативе (от фактической стоимости обоих объектов недвижимости). Указанный взнос вносится единовременно не позднее 14 (Четырнадцати) дней с момента принятия решения Советом ПО о предоставлении пайщику права на оплату объекта;

2.6.3. обеспечение сохранности объекта недвижимости предполагает внесение ежемесячного членского взноса в Резервный Фонд в составе ежемесячного суммарного платежа в размере 0,04 (Ноль целых четыре сотых) % от стоимости объекта недвижимости в месяц или 0,5 (Ноль целых пять десятых) % от фактической стоимости объекта в год) и рассчитывается в валюте РФ. Указанный членский взнос подлежит внесению ежегодно с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к ПО или пайщику (при приобретении права собственности) либо ежемесячно в составе ежемесячного суммарного платежа. При приобретении прав долевого участия в строительстве недвижимости взнос подлежит внесению с момента государственной регистрации договора приобретения прав долевого участия в строительстве (договора долевого участия или договора уступки прав долевого участия в строительстве) в составе ежемесячного суммарного платежа.

2.6.4. обеспечение прав собственности или залогодержателя (ПО) в отношении объекта недвижимости предполагает внесение членского взноса в связи с осуществлением технического надзора за техническим состоянием объекта недвижимости в размере 1 (Один) % от стоимости объекта недвижимости за каждые пять лет нахождения объекта в залоге у ПО или 0,5 (Ноль целых пять десятых) % от стоимости объекта недвижимости, но не менее 50 (Пятидесяти) тыс. рублей при условии осуществления ремонта силами уполномоченной строительной компании. Подлежит внесению единовременно не позднее 14 (Четырнадцати) рабочих дней с момента, когда пайщику станет известно о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. По письменному заявлению и при наличии соответствующей финансовой возможности у ПО пайщика указанный членский взнос может быть оплачен в рассрочку сроком не более 5 (Пяти) лет в составе ежемесячного суммарного платежа до 10 числа каждого календарного месяца на расчетные счета ПО в банках на территории РФ.

2.7. членский взнос, уплачиваемый пайщиками при оплате взносов в кассе ПО — в размере 0,5 (Ноль целых пять десятых) % от суммы взносов, вносимых в кассу ПО, вносится единовременно.

3. Общие условия предоставления права на использование средств Паевого фонда для оплаты приобретения объекта недвижимости (прав долевого участия в строительстве):

1) отсутствие у члена ПО просроченных задолженностей по взносам;

2) наличие в Фонде привлеченных средств ПО необходимой суммы денежных средств (ст. 327.1. ГК РФ). При этом ежемесячный суммарный платеж (паевые и членские взносы, вносимые на этапе рассрочки) должен соответствовать материальным возможностям пайщика (быть по силам пайщику).

4. Технологические особенности осуществления Программы.

4.1. Ориентировочная стоимость или точная стоимость объекта недвижимости (прав долевого участия), устанавливается в рублях и соответствует ориентировочной стоимости объекта недвижимости (прав долевого участия), приобретаемого ПО (членом ПО).

Читайте так же:  Право на наследство срок исковой давности

4.2. Оплата объекта недвижимости (прав долевого участия) по договору заинтересованного пайщика с продавцом (обладателем прав) в полном объёме производится ПО за счёт средств Паевого Фонда (используются паенакопления пайщика) и Фонда привлеченных средств ПО (используются средства, привлеченные ПО от кредитора ПО в интересах пайщика).

Источник: http://d925.ru/about/derzhava_program2.ftl

Что такое паевые фонды недвижимости и как они работают

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять в собственность квадратные метры. Можно вложиться в паевой фонд и получать доход от доверительного управления.

Затраты, в этом случае, будут в разы ниже, чем при покупке, к примеру, квартиры, а риски более сбалансированы. Паевой фонд недвижимости: что это и как работает? Давайте разбираться.

О понятии

В России инвестиции в недвижимость традиционно считают самыми надежными, поскольку это право собственности на реальный объект, который можно «потрогать». Но покупка и владение целым объектом сопряжены с целым рядом недостатков:

  • Порог входа очень высок. Средняя стоимость квартиры в столице стартует от 5-7 млн. рублей, в регионах – от 1-2 млн. Если рассматривать альтернативный вариант — аренды большой квартиры и сдачи её в субаренду по частям — затраты все равно могут составлять несколько сотен тысяч рублей.
  • Низкая ликвидность. Быстро продать квартиру удается крайне редко, а в период кризиса реализация объекта не обойдется без потерь.
  • Прибавляем сюда затраты на содержание, ремонт, услуги риэлтора, юридическое оформление сделок и фактор износа. Бывает даже так, что сдача помещения в аренду не покрывает затрат на его содержание.

Достойной альтернативой может стать покупка доли в паевом фонде недвижимости. Это фонд, собирающий средства вкладчиков и инвестирующий их в жилые и коммерческие объекты.

Цель таких ПИФов в получении дохода за счет аренды или купли-продажи недвижимости в момент роста ее рыночной стоимости.

Прибыль также может идти от инвестирования в ценные бумаги и банковские депозиты, на которых управляющие компании временно размещают средства.

Доходность хороших фондов может составлять 8-12 % годовых, что на порядок выше самого прибыльного банковского вклада в настоящее время.

Особенность российских ПИФов недвижимости заключается в их закрытом типе, т.е. это закрытые паевые инвестиционные фонды — ЗПИФ. Паи продаются вкладчикам, как правило, при формировании фонда, а досрочная продажа паев — тут не предполагается.

Пай имеет определенный срок действия, до истечения которого выкуп доли не предусмотрен.

Некоторые ПИФы каждые полгода выплачивают инвесторам дивиденды (ренту).

Итоговая прибыль рассчитывается исходя из параметра СЧА (стоимости чистых активов), а за соблюдением объективной оценки следит независимая аудиторская компания.

За свои услуги доверительного управления средствами ЗПИФы ежегодно взимают вознаграждение в размере от 1 до 5 %. Срок инвестирования в среднем — от 3-5 лет до 7-10.

Риски такого инвестирования снижаются за счет диверсификации активов:

  • Диверсификация по типам – жилая, коммерческая недвижимость, земля, первичный/вторичный рынок.
  • По назначению – торговые объекты, промышленные, офисные, гостиничные, т.п.
  • По размеру – квартира, торговый центр, жилая многоэтажка.
  • По географическому параметру – преимущество на стороне регионов с тенденцией к росту.

Стоит иметь в виду, что закрытые фонды недвижимости – не самый прозрачный инструмент. Бумаги ЗПИФ не торгуются на бирже и ценообразование целиком зависимо от мнения аудиторов.

Отдельные фонды недоступны розничным неквалифицированным инвесторам. Отчетность не публикуется.

Российские ЗПИФ

Рынок закрытых паевых фондов в России не отличается особым разнообразием. Подавляющая часть доступных продуктов предлагается Сбербанком – «Управление активами».

Подобные инвестиционные предложения можно встретить на сайтах и других банков (ВТБ, Альфабанк, Уралсиб . )

Среди лидеров рынка за 2019 год можно отметить следующие ЗПИФы:

  • QBF – Региональная недвижимость.
  • Арсагера – Жилищное строительство.
  • РФЦ – Шуваловские высоты.
  • Аруджи.
  • Две столицы.

Всего в нашей стране более 500 паевых фондов, но большинство из них созданы для ограниченного круга инвесторов под конкретные проекты. Кроме того, значительная часть ЗПИФов устанавливает высокий порог входа от нескольких миллионов рублей.

Два российских ПИФа специализируются на ETF зарубежной недвижимости:

  • Открытие – зарубежная собственность.
  • Уралсиб – зарубежная недвижимость.

Оба фонда вкладываются в один ETF – SPDR Dow Jones Real Estate. Комиссия здесь довольно высокая – 2-4 % (при ETF о,5 %).

Доходность

Предсказать заранее, какой окажется доходность того или иного закрытого фонда недвижимости, почти невозможно.

Несмотря на то, что управляющие компании примерно ориентируют по доходности инвестиций, многое все же зависит от ситуации на рынке и прочих сторонних факторов.

Поскольку данные о прибылях и убытках не разглашаются руководителями фондов (эта информация может предоставляться только самим инвесторам), можно вывести лишь усредненное значение: доходность в ЗПИФах варьируется в пределах 8 — 20 % годовых без учета налогов.

Несмотря на привязку к реальным активам на рынке, доходность фондов может как опережать, так и отставать от динамики цен на квадратный метр. Это зависит от качества управления, комиссий, стоимости услуги оценщиков и т.д.

Минимальный размер инвестиций существенно ниже, чем при покупке реальных объектов. Но, как правило, эта сумма начинается от 300 тысяч рублей.

Поскольку это долгосрочный проект, прибыль придется ждать несколько лет. Этот срок всегда заранее известен и прописан на сайте конкретного ПИФа.

В редких случаях допускается возможность вступить в уже открытый фонд, когда компания пускает свои паи в продажу на вторичном биржевом рынке.

Несмотря на небогатый выбор предложений, низкую ликвидность и высокие комиссии, многие инвесторы предпочитают иметь дело с отечественной юрисдикцией и русскоязычной техподдержкой, более уверенно ориентируясь на российском рынке.

REIT: зарубежные фонды недвижимости

Аналогами наших ЗПИФов является разновидность ETF – зарубежные Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые специализируются на приобретении, постройке и управлении объектами недвижимости, расположенными в США и иных развитых странах мира.

Справка. Первые REIT начали создаваться в Америке в 60-е годы прошлого века. Сегодня существует более тысячи подобных трастов в 45 странах, которые имеют активы по всему миру. Один из самых масштабных по составу эмитентов — фонд Vanguard Real Estate Index Fund, сумма активов которого более 30 млрд долларов, а в портфеле бумаги 157 трастов.

Есть три типа REIT:

  1. Рентные. Самый распространенный вид, почти 90 % всех фондов. Такие компании занимаются продажей объектов и сдачей их в аренду. Среди активов могут быть жилые комплексы, отели, торговые центры, промышленные площади и многое другое.
  2. Ипотечные. Инвестируют в долговые бумаги. Занимаются кредитованием и вкладывают средства в закладные на недвижимость и ипотечные облигации.
  3. Гибридные. Совмещают в себе оба типа. Такие фонды могут как кредитовать клиентов, так и заниматься реализацией и сдачей объектов в аренду.
Читайте так же:  Возмещение ущерба в уголовном судопроизводстве

Особенность REIT в том, что прирост стоимости не облагается налогом – он взимается только с дивидендов. Но если реинвестировать полученные проценты, то от налогообложения можно избавиться вовсе.

REIT имеют весомые преимущества перед российскими ЗПИФами:

  • Более ликвидны.
  • Низкий порог входа.
  • Независимость от курсовой нестабильности рубля.
  • Чтобы вложиться в REIT, гражданину РФ не нужно открывать иностранный счет — достаточно счета у отечественного брокера.
  • Есть возможность наследования.
  • Отсутствуют риски, связанные с мошенничеством и завышенной ценой на объект недвижимости.

Вместе с тем такие фонды имеют и недостатки для российских инвесторов:

  • В России не так много брокерских компаний, предлагающих выход на международные рынки.
  • Низкая ликвидность российских площадок.
  • Потребуется объемный пакет документов и знание английского.
  • Нельзя воспользоваться налоговыми льготами, которые предусмотрены для российского ИИС.

Доходность

В сравнении с закрытыми ПИФами бумаги REIT на порядок ликвиднее: их легко купить на бирже. Стоимость одной такой ETF довольно низка – от 20 до 50 долларов.

Кроме того, большинство REIT ежемесячно выплачивают своим клиентам дивиденды.

Еще один плюс к надежности — за всю историю существования американских фондов не было зафиксировано ни одного банкротства. В долгосрочной перспективе REIT дают даже большую прибыль, чем акции.

Дивидендная доходность тоже выше и составляет примерно 4 % (в сравнении с 2 % по акциям). Общая доходность может доходить до 15 %, что для рынка США достаточно много.

Однако фонды недвижимости подвержены более существенным ценовым колебаниям, повышая показатели риска актива. REIT хорошо подойдут для диверсификации портфеля, базу которого составляют акции и облигации.

Выбрать подходящий фонд из сотен предложений может быть непросто, особенно новичкам. Гораздо легче купить ETF на REIT, доверив составление портфеля специалистам.

Где купить

Самая крупная российская площадка с зарубежными активами – Санкт-Петербургская Биржа, на которую можно выйти через брокера Финам или БКС.

Посмотреть доступный список всех бумаг можно здесь — spbexchange.ru/ru/listing/securities . Из недостатков – скудный выбор продуктов, низкая ликвидность площадки и непривлекательная политика налогообложения дивидендов.

Как альтернатива, но с более высоким порогом входа — компания Interactive Brokers, которая располагает десятками ETF на REIT. Минимальная сумма для открытия счета — 10 тысяч долларов.

Благодарю за внимание и надеюсь, что мне удалось ответить на многие Ваши вопросы по данной теме.

Подписывайтесь на обновления блога и делитесь статьей со своими друзьями в социальных сетях.

Источник: http://investbro.ru/paevojj-fond-nedvizhimosti-chto-ehto/

Внесение в паевой фонд недвижимости.

В потребительский кооператив хотят внести в паевой фонд автозаправочную станция. (АЗС) стоимостью около 30 000 000 руб. Какая процедура или последовательность действий в этом вопросе? Документы от АЗС?

Смотря что хотят внести. Если как объект недвижимого имущества, то должно быть документы на саму станцию (здание) и на землю. Порядок внесения должен быть определен учредительными документами кооператива.

Федеральный закон от 08.05.1996 N 41-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «О производственных кооперативах»

Статья 10. Паевой фонд кооператива

1. Член кооператива обязан внести к моменту государственной регистрации кооператива не менее чем десять процентов паевого взноса. Остальная часть паевого взноса вносится в течение года после государственной регистрации кооператива.

2. Паевым взносом члена кооператива могут быть деньги, ценные бумаги, иное имущество, в том числе и имущественные права, а также иные объекты гражданских прав.

Земельные участки и другие природные ресурсы могут быть паевым взносом в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и природных ресурсах.

Оценка паевого взноса проводится при образовании кооператива по взаимной договоренности членов кооператива на основе сложившихся на рынке цен, а при вступлении в кооператив новых членов комиссией, назначаемой правлением кооператива. Оценка паевого взноса, превышающего двести пятьдесят установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть произведена независимым оценщиком.

(в ред. Федерального закона от 14.05.2001 N 53-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Размер паевого взноса устанавливается уставом кооператива.

Уставом кооператива должна быть предусмотрена ответственность члена кооператива за нарушение им обязательства по внесению паевого взноса.

3. Паевые взносы образуют паевой фонд кооператива. Паевой фонд кооператива определяет минимальный размер имущества кооператива, гарантирующего интересы его кредиторов. Паевой фонд должен быть полностью сформирован в течение первого года деятельности кооператива.

4. Общее собрание членов кооператива обязано объявить об уменьшении размера паевого фонда кооператива, если по окончании второго или каждого последующего года стоимость чистых активов окажется меньше стоимости паевого фонда кооператива, и зарегистрировать это уменьшение в установленном порядке.

5. Стоимость чистых активов кооператива определяется по данным бухгалтерского учета в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.9111.ru/questions/14960819/

Паевой взнос недвижимостью
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here